Բնակարանի վարձակալություն Հայաստանում 2026-ին. ինչպես վարձել և ինչ ստուգել ստորագրումից առաջ

Թարմացվել է 11.11.2026-ի դրությամբ։ Քաղաքացիական օրենսգրքի նորմերը ներկայացված են arlis.am տեքստի համաձայն՝ փոփոխություններով մինչեւ 09.06.2022-ը։ Ստորագրելուց առաջ համեմատեք համապատասխան հոդվածները գործող խմբագրության հետ։

Հայաստանում բնակարան կարելի է վարձել բնակելի տարածքի վարձակալության գրավոր պայմանագրով։ Պայմանագիրը հաստատում է նոտարը, իսկ դրա հիման վրա առաջացող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման (ՀՀ ՔԿ, հոդված 662 և 663)։ Մինչև ստորագրումը ստուգեք սեփականատիրոջը կադաստրում, բնակարանի վիճակը և պայմանագրի պայմանները։ Դուք կարող եք դուրս գալ՝ վարձատուին գրավոր նախազգուշացնելով 3 ամիս շուտ։ Ձեզ հնարավոր է վտարել միայն դատարանի որոշմամբ։

Քայլ առ քայլ կարգը

1. Գտեք բնակարան և պարզեք, թե ով է այն վարձով տալիս։ Պայմանագիր կարող է կնքել սեփականատերը կամ նրա կողմից լիազորված անձը (հոդված 660)։
2. Պահանջեք տանտիրոջ փաստաթղթերը՝ անձնագիր և սեփականության իրավունքի հավաստման տվյալներ։ Եթե վարձով տալիս է ներկայացուցիչը, պահանջեք վստահագրի օրինակ, որտեղ հատուկ նշված է բնակարանը վարձակալությամբ տալու իրավունքը։
3. Պատվիրեք տվյալներ օբյեկտի վերաբերյալ Կադաստրի կոմիտեից և համեմատեք դրանք տանտիրոջ փաստաթղթերի հետ։
4. Դիտարկեք բնակարանը։ Վարձատուն պարտավոր է հանձնել ազատ բնակելի տարածք՝ բնակության համար պիտանի վիճակում (հոդված 665, մաս 1)։
5. Համաձայնեցրեք պայմանագրի պայմանները՝ վճար, ժամկետ, կոմունալ վճարներ, վերանորոգում, գրավ։
6. Պայմանագիրը ստորագրեք նոտարի մոտ (հոդված 662, մաս 2)։
7. Գրանցեք պայմանագրով առաջացած իրավունքները Կադաստրի կոմիտեում (հոդված 663)։
8. Գրանցվեք ըստ հասցեի։ Կարգը նկարագրված է «Հասցեում գրանցում» հոդվածում։

Ինչ ստուգել ստորագրումից առաջ

Կադաստր

Կադաստրի կոմիտեն տրամադրում է տեղեկանք օբյեկտի գրանցված իրավունքների և սահմանափակումների մասին։ Այն կարող է պատվիրել ցանկացած անձ՝ պարտադիր չէ լինել սեփականատերը։ Դիմումը ներկայացվում է գրասենյակում կամ առցանց e-cadastre.am կայքում, վճարումը՝ e-payments և ARCA համակարգերով։

Տեղեկանքը վճարովի է։ Սեփականության իրավունքների պետական գրանցման մասին օրենքի 73-րդ հոդվածի համաձայն՝ arlis-ի խմբագրությունում մեկ օբյեկտի միասնական տեղեկանքը արժե 10 000 դրամ։ Կայքը ավտոմատ տրամադրած տեղեկանքի համար օրենքը սահմանում է 300 դրամ յուրաքանչյուր միավորի համար։ Ակտուալ արժեքները ստուգեք cadastre.am կայքում։

Ինչ է սահմանում ՔՕ-ն. հիմնական պայմաններ

ՀՀ ՔՕ-ի համաձայն, եթե պայմանագիրն այլ կերպ չի կարգավորում, գործում են հետևյալ կանոնները (հոդված 660–676)․

• Վճարը սահմանվում է կողմերի համաձայնությամբ, միակողմանի փոխել հնարավոր չէ՝ առանց օրենքի կամ պայմանագրի։ Վճարումը կատարվում է ամսական (հոդված 671)։
• Պայմանագիրը կնքում են նրանում նշված ժամկետով։ Եթե ժամկետը նշված չէ, այն համարվում է անորոշ (հոդված 672)։
• Կոմունալ վճարներն ինքնուրույն կատարում է վարձակալը, եթե պայմանագրով այլ բան չի սահմանվել (հոդված 667, մաս 3)։ Վարձատուն պարտավոր է ապահովել շենքի շահագործումը և անհրաժեշտ կոմունալ ծառայությունները՝ վճարի դիմաց (հոդված 665, մաս 2)։
• Ընթացիկ վերանորոգումն ընկնում է վարձակալողի վրա, կապիտալը՝ վարձատուի, եթե ոչ այլ կերպ (հոդված 670)։
• Վերակառուցում և վերափոխում առանց վարձատուի համաձայնության արգելվում է (հոդված 667, մաս 2)։
• Ընդամենը վարձատուի համաձայնությամբ հնարավոր է բնակարանի ենթավարձակալությունը (հոդված 673)։
• Այլ քաղաքացիների մշտական բնակեցումը՝ վարձակալողի համաձայնությամբ։ Դուք պատասխանատու եք նրանց գործողությունների համար (հոդված 668)։ Ժամանակավոր բնակիչներն առանց վարձավճարի կարող են մնալ՝ ընդհանուր համաձայնությամբ, նրանց համար նույնպես պատասխանատու եք (հոդված 669)։

Պայմանների մանրամասն ցուցակը և նմուշը՝ «Վարձակալության պայմանագիր» հոդվածում։

ՔՕ-ի հոդվածները տեղեկանքի համար

Հատուկ դեպքեր

• Մի քանի բնակիչ․ Վարձակալողի համաձայնությամբ բնակարանում կարող են մշտապես բնակվել այլ քաղաքացիներ (հոդված 668)։ Վարձատուի համաձայնությամբ վարձակալին կարող է փոխարինել մյուս մշտական չափահաս բնակիչը (հոդված 674, մաս 1)։ Վարձակալը մահացած դեպքում պայմանագիրը շարունակում է գործել նույն պայմաններով (հոդված 674, մաս 2)։
• Ենթավարձակալություն․ Ենթավարձակալության պայմանագրի ժամկետը չի կարող գերազանցել հիմնականի ժամկետը։ Հիմնական պայմանգրի վաղաժամկետ խզման դեպքում ենթավարձակալությունն ավարտվում է միաժամանակ (հոդված 673, մաս 3 և 4)։
• Ժամանակավոր բնակիչներ․ Եթե ժամանակավոր բնակիչների բնակության ժամկետը չի համաձայնեցված, նրանք պետք է ազատեն բնակարանը վարձակալից կամ մշտական բնակիչից պահանջվելուց հետո՝ 7 օրվա ընթացքում (հոդված 669, մաս 2)։
• Եթե ժամկետը նշված չէ․ Եթե պայմանագրում վարձակալության ժամկետը չի նշված, այն համարվում է անորոշ ժամկետով կնքված (հոդված 672, մաս 2)։ Այդ դեպքում դուք նույնպես կարող եք դուրս գալ՝ 3 ամիս առաջ նախազգուշացնելով վարձատուին։
• Վարձակալ կարող է լինել իրավաբանական անձ։ Հոդված 666-ով վարձակալ կարող է լինել քաղաքացի, իրավաբանական անձ, Հայաստանի Հանրապետություն կամ համայնք։

Գրանցում և նոտար

Բնակարանի վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է գրավոր, մեկ փաստաթղթով և ենթակա է նոտարական հաստատման (հոդված 662)։ Պայմանագրով առաջացող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման (հոդված 663)։ Կարգը և անգրանց պայմանագրի դեպքում գործողությունները՝ «Վարձակալության գրանցում» հոդվածում։

Վարձակալողի իրավունքները՝ համառոտ

• Կարելի է դուրս գալ ցանկացած ժամանակ՝ 3 ամիս առաջ վարձատուին գրավոր զգուշացնելով։ Որոշումը կայացնում եք դուք և ձեզ հետ բնակվող անձինք՝ ընդհանուր համաձայնությամբ (հոդված 675, մաս 1)։
• Վարձատուն կարող է պայմանագիրը խզել դատարանում՝ օրենսգրքով սահմանված հիմունքներով (հոդված 675, մաս 2–3), օրինակ, եթե վարձակալը երկու անգամից ավելի ուշացրել է վճարը, վնասել է բնակարանը կամ օգտագործում է այն անհամապատասխան նպատակներով։
• Ցանկացած վտարում կատարվում է միայն դատարանի որոշմամբ (հոդված 676)։
• Եթե տերը վաճառում է բնակարանը, պայմանագիրը պահպանվում է, և նոր սեփականատերը դառնում է վարձատու (հոդված 664)։

Այլ իրավունքներ ու վեճեր՝ «Վարձակալողի իրավունքներ» հոդվածում։

Վարձակալություն և կացության քարտ (ՎՔ)

Կացության քարտ ունենալու պահանջը ՔՕ-ում վարձակալության համար պարտադիր չէ, վարձակալին նկարագրում է հոդված 666։ Եթե դիմում եք կացության քարտ ստանալու համար, հաշվի առեք, որ միգրացիոն ծառայության համակարգը ստուգում է՝ կադաստրում դուք ապահովվա՞ծ եք բնակարանով, թե ունեք անշարժ գույք (Օտարերկրյա քաղաքացիների մասին օրենք, հոդված 42.2, խմբագրություն HO-11-N)։ Մշտական կացության քարտ ստանալու համար՝ ընտանեկան հիմքով, անհրաժեշտ է հաստատել բնակարանի առկայությունը (հոդված 16, մաս 1, կետ «ա»)։ Տարբեր հիմքերի կանոնները՝ «Կացության քարտի հիմքեր» հոդվածում։

Տարածված սխալներ

• Պայմանագիր եք ստորագրել անձի հետ, որը սեփականատեր չէ և չունի վստահագիր։
• Չեք պատվիրել կադաստրի տվյալները և չեք համեմատես տանտիրոջ փաստաթղթերի հետ։
• Համաձայնել եք բանավոր պայմնագրի. օրենքը պահանջում է գրավոր և նոտարական հաստատում (հոդված 662)։
• Չեք գրանցել պայմանագրով առաջացած իրավունքները, չնայած 663 հոդվածն այդպես է պարտադրում։
• Պայմանագրում չեք ամրագրել, թե ով է վճարում կոմունալ ծառայությունների և վերանորոգման համար։
• Չեք լուսանկարել բնակարանի վիճակը մուտք գործելու ժամանակ։

Տնոջ հարկերը

Այս հոդվածում բնակարանի վարձակալությունից ստացված եկամուտների հարկումը չի քննարկվում։ Կանոնները՝ «Բնակարանի վարձակալում» հոդվածում։