Аренда квартиры в Армении в 2026: как снять и что проверить до подписания

Актуально на 11.11.2026. Нормы ГК даны по тексту на arlis.am с изменениями до 09.06.2022. Перед подписанием сверьте нужные статьи с действующей редакцией.

Снять квартиру в Армении можно по письменному договору найма жилого помещения. Договор заверяет нотариус, а права по нему подлежат государственной регистрации (ГК РА, ст. 662 и 663). До подписания проверьте собственника по кадастру, состояние квартиры и условия договора. Выехать вы можете, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца. Выселить вас можно только по решению суда.

Пошаговый порядок

1. Найдите квартиру и выясните, кто её сдаёт. Договор вправе заключить собственник или уполномоченное им лицо (ст. 660).
2. Попросите документы хозяина: паспорт и сведения о праве собственности. Если сдаёт представитель, попросите доверенность, в которой прямо указано право сдавать эту квартиру.
3. Закажите информацию об объекте в Кадастровом комитете и сверьте её с документами хозяина.
4. Осмотрите квартиру. Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. 665 ч. 1).
5. Согласуйте условия договора: плату, срок, коммунальные платежи, ремонт, залог.
6. Подпишите договор у нотариуса (ст. 662 ч. 2).
7. Зарегистрируйте права по договору в Кадастровом комитете (ст. 663).
8. Зарегистрируйтесь по адресу. Порядок описан в статье Регистрация по адресу.

Что проверить до подписания

Кадастр

Кадастровый комитет выдаёт справку о зарегистрированных правах и ограничениях на объект. Заказать её может любой человек: владелец объекта для этого быть не обязан. Заявление подают в офис или онлайн на e-cadastre.am, оплату принимают через e-payments и ARCA.

Справка платная. По ст. 73 Закона о госрегистрации прав в редакции на arlis единая справка по объекту стоит 10 000 драмов. За информацию, которую сайт выдаёт автоматически, закон называет 300 драмов за каждую единицу. Актуальные суммы проверьте на cadastre.am.

Что говорит ГК: основные условия

По ГК РА, если договор не говорит иначе, действуют такие правила (ст. 660–676):

• Плата устанавливается по соглашению сторон, в одностороннем порядке её менять нельзя без закона или договора. Вносят её ежемесячно (ст. 671).
• Договор заключают на срок, указанный в нём. Если срока нет, договор считается бессрочным (ст. 672).
• Наниматель сам вносит коммунальные платежи, если договор не устанавливает иное (ст. 667 ч. 3). Наймодатель обязан обеспечивать эксплуатацию дома и необходимые коммунальные услуги за плату (ст. 665 ч. 2).
• Текущий ремонт на нанимателе, капитальный на наймодателе, если договор не говорит иначе (ст. 670).
• Переустройство и реконструкцию без согласия наймодателя делать нельзя (ст. 667 ч. 2).
• Сдать жильё дальше в поднаём можно только с согласия наймодателя (ст. 673).
• Постоянно вселить других граждан можно с согласия нанимателя. Вы отвечаете перед наймодателем за их действия (ст. 668). Временные жильцы без платы допускаются по общему согласию, и вы отвечаете и за них (ст. 669).

Подробный перечень условий и образец смотрите в статье Договор аренды.

Статьи ГК для справки

Особые случаи

• Несколько жильцов. С согласия нанимателя в квартиру вселяются другие граждане, они живут там постоянно (ст. 668). С согласия наймодателя наниматель может быть заменён одним из совершеннолетних постоянных жильцов (ст. 674 ч. 1). Если наниматель умер, договор продолжает действовать на тех же условиях (ст. 674 ч. 2).
• Поднаём. Срок договора поднайма не может быть длиннее срока основного договора. Если основной договор прекращается досрочно, поднаём прекращается одновременно (ст. 673 ч. 3 и 4).
• Временные жильцы. Если срок проживания временных жильцов не согласован, они обязаны освободить жильё в течение 7 дней после требования нанимателя или постоянного жильца (ст. 669 ч. 2).
• Срок не указан. Если срок найма в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок (ст. 672 ч. 2). Тогда вы всё равно можете выехать, предупредив наймодателя за 3 месяца.
• Нанимателем может быть юрлицо. По ст. 666 нанимателями бывают граждане, юридические лица, Республика Армения и общины.

Регистрация и нотариус

Договор найма жилья заключается письменно, одним документом, и подлежит нотариальному заверению (ст. 662). Права, возникающие из договора, подлежат государственной регистрации (ст. 663). Как это делают и что делать, если договор не зарегистрирован, описано в статье Регистрация аренды.

Права арендатора коротко

• Выехать можно в любое время, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца. Решать должны вы и проживающие с вами граждане по общему согласию (ст. 675 ч. 1).
• Наймодатель может расторгнуть договор в суде в случаях, которые перечислены в ст. 675 ч. 2–3. Например, если наниматель более двух раз после срока по договору не внёс плату, испортил жильё или использует его не по назначению.
• Любое выселение идёт по решению суда (ст. 676).
• Если хозяин продаст квартиру, договор сохраняется, новый собственник занимает место наймодателя (ст. 664).

Остальные права и споры: Права арендатора.

Аренда и ВНЖ

ВНЖ для найма квартиры в ГК как условие не назван, нанимателя описывает ст. 666. Если вы подаёте на ВНЖ, учтите, что платформа миграционной службы проверяет в кадастре, обеспечены ли вы жильём или владеете недвижимостью (ст. 42.2 Закона «Об иностранцах» в ред. HO-11-N). Для ПМЖ по семейному основанию жильё нужно подтвердить (ст. 16 ч. 1 п. «а»). Правила для разных оснований: Основания для ВНЖ.

Типичные ошибки

• Подписали договор с человеком, который не собственник и не имеет доверенности.
• Не заказали информацию об объекте в кадастре и не сверили её с документами хозяина.
• Согласились на устный договор. Закон требует письменной формы и нотариального заверения (ст. 662).
• Не зарегистрировали права по договору, хотя ст. 663 это требует.
• Не прописали в договоре, кто платит коммунальные услуги и ремонт.
• Не сфотографировали состояние квартиры при заселении.

Налоги хозяина

Налогообложение дохода от сдачи квартиры в этой статье не разбирается. Правила описаны в статье Сдача квартиры.