Покупка квартиры иностранцем в Армении в 2026: можно ли, порядок, сборы

Актуально на 11.11.2026. Нормы ГК даны по тексту на arlis.am с изменениями до 09.06.2022. Размеры сборов проверены по редакциям законов на arlis.am (госпошлина на 15.06.2022, закон о регистрации с изменениями до 30.06.2021). Перед сделкой уточните суммы в Кадастровом комитете.

Да, иностранец может купить квартиру в Армении. По разъяснению Кадастрового комитета, ограничение для иностранных граждан есть только в отношении земельных участков, на другое недвижимое имущество запретов нет. Договор купли-продажи заверяет нотариус, а право собственности переходит после государственной регистрации в Кадастровом комитете (ГК РА, ст. 562 и 563). Регистрацию делают на 4-й рабочий день, сборы составляют 45 000 драмов. ВНЖ покупка квартиры не даёт.

Что можно купить

Разъяснение датировано 05.10.2022. Действующий текст Земельного кодекса мы не открывали, поэтому по участкам смотрите отдельную статью: Земля для иностранца.

Статья 60 Земельного кодекса определяет земли, которые нельзя передавать в собственность никому, ни гражданам РА, ни иностранцам. Это, например, памятники истории и культуры, земли общего пользования в населённых пунктах и земли специального назначения.

Даёт ли покупка ВНЖ

Нет. В списке оснований временного ВНЖ нет покупки недвижимости (ст. 15 Закона «Об иностранцах», МИД РА). Закон HO-11-N с 1 ноября 2026 года вводит ПМЖ по основанию «инвестиции» (ст. 16, 29.6), но вложения и порог определит Правительство. Мы не нашли решения, которое их утверждает. Какие основания есть на самом деле, смотрите в статье Основания для ВНЖ.

Жильё важно в одном случае: для ПМЖ по семейному основанию нужно подтвердить, что вы обеспечены жильём и средствами к существованию (ст. 16 ч. 1 п. «а»).

Порядок покупки

1. Найдите объект и проверьте квартиру и продавца. Как это делать, описано в статье Проверка квартиры.
2. Закажите в Кадастровом комитете информацию об объекте: она показывает права и ограничения. Заказать её может любой человек, не обязательно владелец (cadastre.am).
3. Подпишите договор купли-продажи у нотариуса (ст. 562).
4. Подайте заявление на регистрацию в любой офис Кадастрового комитета, независимо от места нахождения объекта, или онлайн на e-cadastre.am с электронной подписью. Как проходит сделка, описано в статье Сделка у нотариуса.
5. Получите свидетельство о регистрации права. Собственником вы становитесь с момента регистрации (ст. 563 ГК, cadastre.am).

Что должно быть в договоре

• Данные, по которым квартиру можно точно определить. Если их нет, условие считается несогласованным, а договор незаключённым (ст. 566).
• Цена. Без письменно согласованной цены договор считается незаключённым (ст. 567).
• Перечень лиц, у которых до заключения договора зарегистрировано право пользоваться жильём. Это существенное условие договора продажи квартиры (ст. 570).
• Передача по передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 568).

Если покупаете в строящемся доме, предоплату вносят только на специальный счёт застройщика в банке, в казначействе или на депозит нотариуса (ст. 570.1 ч. 4). Подробности: Новостройка.

Сколько стоит регистрация

Регистрация права платная: взимают сбор за услугу и госпошлину (Кадастровый комитет). Первая государственная регистрация права проводится бесплатно. При покупке у владельца, чьё право уже зарегистрировано, платите по таблице ниже.

Нотариальные расходы и налоги в таблицу не входят. Их разбор: Расходы при покупке.

Сроки и ускоренная регистрация

Регистрацию права проводят на 4-й рабочий день с подачи заявления (ст. 74 ч. 1). Если нужно быстрее, сборы за услугу умножаются:

Множитель относится к сборам по закону о регистрации. Для сбора 25 000 драмов это 50 000 драмов на 3-й рабочий день, 75 000 драмов на 2-й и 150 000 драмов за 2 рабочих часа. Госпошлина считается отдельно. Итоговую сумму перед подачей уточните в Кадастровом комитете.

Сроки считаются в рабочих днях со дня подачи заявления (cadastre.am). Для сравнения: регистрация прекращения права проводится на 2-й рабочий день, а информация об объекте выдаётся на 3-й рабочий день (ст. 74 ч. 3 и 8).

Земля под домом и качество квартиры

• Если вы покупаете здание или строение, вместе с ним вам передают право собственности на земельный участок под ним (ст. 564 ч. 1). При продаже части здания к покупателю переходит часть участка, которая заранее выделена и зарегистрирована. Для многоквартирных и подразделённых домов это правило о части участка не применяется (ст. 564 ч. 4).
• Продавец передаёт квартиру по передаточному акту. Если вы приняли квартиру, не соответствующую договору, и это даже оговорено в акте, продавец всё равно отвечает за ненадлежащее исполнение (ст. 568 ч. 4).
• Если качество квартиры не соответствует договору, вы можете требовать устранения недостатков по правилам ст. 491 ГК, кроме замены товара (ст. 569). Требовать «замены квартиры» нельзя.

Как проверить свидетельство о регистрации

После регистрации вам выдают свидетельство о государственной регистрации права. С 1 июля 2019 года действует новый образец. Подлинность и действие свидетельства можно проверить на сайте e-cadastre.am по номеру свидетельства и паролю в разделе «Просмотр документов» (Кадастровый комитет). Права и ограничения считаются зарегистрированными с момента внесения записи в регистрационную книгу и подтверждения регистратором.

Заявление и документы онлайн подтверждают электронной подписью. За подлинность поданных документов отвечает тот, кто их подал.

Типичные ошибки

• Подписали предварительную договорённость, не проверив права и ограничения по объекту.
• Не проверили зарегистрированных жильцов. Их перечень входит в существенные условия договора (ст. 570).
• Не сверили собственника в кадастре с документами продавца.
• Заплатили до регистрации, не обсудив порядок расчётов. Исполнение договора до регистрации перехода права не меняет отношения сторон с третьими лицами (ст. 563 ч. 2).
• Рассчитывали получить ВНЖ вместе с квартирой.

Что учесть

• Права и ограничения проверяйте до подписания договора, а не после. Исполнение договора до регистрации перехода права не меняет отношений сторон с третьими лицами (ст. 563 ч. 2).
• Если вы платите за границей или оформляете сделку через представителя, это лучше обсудить с юристом заранее.
• После покупки вы платите налог на недвижимость, правила описаны в статье Налог на недвижимость.
• Ипотеку для иностранца описывает статья Ипотека иностранцу.